美国房贷体系或将纳入比特币：加密资产迈向主流金融新纪元

撰文：BitpushNews

当地时间6月25日，美国联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte）宣布了一项引人注目的决定。他要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——主导美国超半数房贷市场的两大「隐形巨头」，研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系的可能性。

消息一出，比特币应声上涨2.2%，突破10.7万美元大关，市占比飙升至66%。

值得注意的是，Bill Pulte是美国知名建筑商Pulte Homes创始人William J. Pulte的孙子，并于2025年3月在特朗普第二任期内被任命为FHFA局长。与前任不同，Bill Pulte自2019年起便公开支持加密货币，并利用其社交媒体影响力推动数字资产的采用。

财务披露显示，Bill Pulte个人持有价值50万至100万美元的比特币及相同规模的Solana头寸。此外，他还持有美国比特币矿企Marathon Digital Holdings的股权，并曾投资GameStop等高投机性股票。

房利美与房地美的角色

房利美（Federal National Mortgage Association, FNMA）和房地美（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC）是美国两家由政府赞助的企业（Government-Sponsored Enterprises, GSEs）。它们并非直接向购房者提供抵押贷款的银行，而是在二级抵押贷款市场中扮演重要角色。通过充当做市商，它们确保了贷款市场的流动性。

这一角色可粗略类比为中国「住房公积金管理中心」、「国有银行」与「二级市场证券化平台」的结合体，但运作模式更加市场化。

根据全美房地产经纪人协会的数据，截至2025年，房利美和房地美支撑着约70%的抵押贷款市场。这意味着大多数由私人贷款机构提供的常规贷款最终都会由这两家实体之一支持或购买。

FHFA成立于2008年次贷危机后，旨在加强监管并维护抵押贷款金融体系的安全性和流动性。其政策变动对潜在购房者及整个金融行业均具有深远影响。

尽管目前FHFA对抵押贷款承销中加密资产的审查仍处于早期探索阶段，但这一考虑本身已反映出加密资产相关性及其在领导层优先事项中的地位正在发生转变。

加密资产如何被评估？

在美国现行制度下，借款人若想在抵押贷款流程中使用数字资产，必须先将其兑换为美元，并存入受监管的美国银行账户。为符合房利美和房地美的首付或储备金指南，这些资金还需「成熟」，即在账户中保留至少60天。

FHFA的审查预计将探讨是否需要更新上述规定。一个可能的重点领域是资产估值。由于比特币等加密资产的波动性，贷方通常不愿接受其全部市场价值。传统金融中常用的方法是应用「折扣」（haircut），即从声明价值中扣除一定比例以应对价格波动。加密货币是否会采用类似的调整尚不确定。

持有历史也可能受到审查。贷方更青睐长期持有的资产，而非短期持有。有清晰文件记录、一致托管安排和较少交易活动的资产，可能比近期获得或频繁转移的资产更具可信度。

稳定币可能会被单独考量。像USD Coin（USDC）和Tether（USDT）这样的代币旨在维持与美元的稳定汇率，这可能使其更适合承销用途。即便如此，稳定币的处理方式仍将取决于监管机构对其结构、托管安排和透明度标准的认可程度。

私人市场已抢先试水

位于佛罗里达州的贷款方Milo Credit于2022年推出了美国首批加密抵押贷款产品之一。该产品允许借款人质押比特币、以太坊或某些稳定币作为抵押品，而无需出售加密资产或支付现金首付。这种设置使客户无需清算其加密资产即可获得高达房屋价值100%的融资。截至2025年初，Milo报告称已发放超过6500万美元的加密抵押住房贷款。

同样，由前SoFi首席执行官Mike Cagney创立的金融科技公司Figure Technologies也探索了大规模的加密支持抵押贷款计划，提供高达2000万美元的贷款额度，以数字资产作为担保。

此外，Ledn推出的「比特币储蓄账户」也可视为一种抵押贷款产品，允许用户以50%的贷款价值比率（LTV）获取美元贷款。

然而，这些私人产品在联邦抵押贷款系统之外运作。它们的贷款不符合转售给房利美或房地美的资格，因此无法享受与传统贷款相同的流动性和风险分担优势。这导致利率往往较高，且贷方通常会选择自行保留贷款或与替代投资者合作进行融资。

另一个限制在于风险。加密抵押贷款通常需要超额抵押——即借款人需质押超过贷款金额的加密资产价值以抵御波动性。即便如此，价格波动仍可能带来挑战。

总而言之，如果FHFA选择推进这一政策，不仅标志着加密货币正从投资品向实用金融工具转变，更释放出强烈信号：主流金融体系正在逐步接纳加密资产。虽然具体实施仍需时间，但这一趋势无疑将改变未来金融格局。